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廠址：江蘇省無錫市惠山區(qū)西漳工業(yè)園區(qū)西漳路11號

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作為產(chǎn)業(yè)承載體的工業(yè)地產(chǎn)，正在跟隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的腳步進行自我革新，從新中國最早的蛇口工業(yè)園到蘇州高新技術(shù)園區(qū)再到總部基地，一般制造業(yè)向高附加值產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，而所附著的廠房需要改造為新的功能設(shè)施。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人、執(zhí)行董事陳仲偉認為，“中國經(jīng)濟正處于投資拉動轉(zhuǎn)向消費拉動，這些需求都在推動原先從事生產(chǎn)功能的廠房在原有基礎(chǔ)上進行改建。”

實際上原有工業(yè)用途的物業(yè)改建為其他功能的命題若干年前即已出現(xiàn)，尤其是一線城市中，位于市區(qū)中心范圍內(nèi)原生產(chǎn)企業(yè)（基本皆為國營企業(yè)）在逐步市場化過程中，漸次改建市區(qū)廠區(qū)變?yōu)樯虅?wù)園區(qū)，成為辦公乃至零售、娛樂等其他功能，實現(xiàn)了土地功能由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)變，更大化地利用了土地價值。

以上海為例，有數(shù)據(jù)表明上海市國資委監(jiān)管企業(yè)土地總量占上海土地總量的10%以上。在2006 年上海出臺的《關(guān)于促進節(jié)約集約利用工業(yè)用地、加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干意見》即明確要積極利用老廠房促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。

隨后上海一批此類工業(yè)設(shè)施改建基本為商業(yè)、辦公類用途。商辦類設(shè)施單位租金增長潛力很大。雖然辦公類物業(yè)受市場波動影響更大，但單位面積租金水平均在廠房的一倍以上。

與老牌一線城市北上廣不同，深圳近年來其新增工業(yè)用地均依靠填海造地及存量土地二次開發(fā)，面對用地緊缺的問題尤為迫切且來得更早。

因此在2009年12月1日，深圳率先頒布實施《深圳市城市更新辦法》，俗稱“三舊改造”，包含了“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊。由此訴諸工業(yè)性用地城市更新計劃，改變原來的建筑容積率并引入其他包括商業(yè)、住宅類的土地使用性質(zhì)不失為務(wù)實的一種創(chuàng)新方式。

如位于深圳南山的萬科云城，調(diào)整原有土地規(guī)劃加入商辦配套部分后，使得不可分割銷售的產(chǎn)業(yè)部分面積占項目60%～70%，在限定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上由企業(yè)認購。此外配套部分占30%～40%，這部分可以分割對外銷售（30年用權(quán)）。

不難看出，一線城市的工業(yè)地產(chǎn)項目改造多是以舊改新，原因是由于一線城市工業(yè)土地供應(yīng)有限，地方政府日漸趨向于嚴格控制所入駐企業(yè)資質(zhì)、創(chuàng)收情況，而并非聚焦于開發(fā)新的土地。

這點與二三線城市的工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不同，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，從近10年主要一二線城市的工業(yè)土地（一手）價格比較可以發(fā)現(xiàn)，其復(fù)合增長率分別達到9.1%及10.7%。其中二線城市升幅更大原因在于，二線城市的土地市場仍有比較充分的交易及市場價格，這種空間也給二三線城市工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型以更多可能性。

“例如蓬勃發(fā)展的電商驅(qū)動諸如物流倉儲、處理設(shè)施的需求，這些功能直接服務(wù)于迅速發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)，成為地方產(chǎn)業(yè)‘騰籠換鳥’的選擇之一?！标愔賯ケ硎尽?/p>

而在2015年3月成為首批跨境電子商務(wù)綜合試驗區(qū)之一的杭州，跨境交易中保稅模式的日益火熱催化了跨境電商對于保稅倉的需求。

不過市場的發(fā)展總是充滿各種轉(zhuǎn)折，一種模式帶來收益的同時必然有其他方面的阻礙成為其在市場博弈中必須涉及的考量，對此世邦魏理仕工業(yè)及物流服務(wù)中國區(qū)高級董事羅瑾認為，“未來全國實行統(tǒng)一行郵稅或?qū)缇畴娚炭焖侔l(fā)展造成阻礙；冷鏈倉儲的需求缺口明顯，但各地市場成熟階段不同，如何選擇介入時機抓住市場爆發(fā)增長的機會也需要更為細致的考察?！?/p>